Obtenir un financement pour un projet à la banque devient de plus en plus difficile. Heureusement, il y a des alternatives. Laurent Carlier expose les nouvelles tendances et possibilités.
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Laurent Carlier, Managing Partner chez Ernest Partners
« De petites choses qui peuvent faire une énorme différence… »
Obtenir un financement pour un projet à la banque devient de plus en plus difficile. Heureusement, il y a des alternatives : les fonds de dette, le financement participatif (crowdlending), les investisseurs institutionnels et même les family offices. Laurent Carlier, Managing Partner chez Ernest Partners, expose les nouvelles tendances et possibilités.
À propos d’Ernest Partners
Le conseiller en capital Ernest Partners fournit des conseils de financement aux entreprises depuis 2019. CEA BELGIUM et Ernest Partners ont noué un excellent partenariat en combinant leur expertise sur la loi Breyne et le financement.
À propos de Laurent Carlier
Pendant 15 ans, Laurent Carlier a été directeur financier de Befimmo, l’un des plus grands investisseurs immobiliers et opérateurs de bureaux et de projets mixtes en Belgique. Il est associé chez Ernest Partners depuis 2022.
Fin de « l’argent gratuit »
Les debt advisors tels qu’Ernest Partners aident les entreprises à identifier leurs besoins de financement et à trouver des fonds. « C’est encore relativement unique en Belgique », déclare Laurent. « Surtout par rapport à nos pays voisins. Nous possédons un paysage bancaire très compétitif comptant quatre grandes banques, ce qui a rendu le crédit ici relativement bon marché et facile à obtenir. Il n’y a pas si longtemps encore, de nombreuses entreprises se contentaient d’une seule relation bancaire pour tous leurs projets. Un crédit était encore relativement facile à obtenir. »
« Les faibles taux d’intérêt ont à une époque été considérés comme la « cocaïne du secteur immobilier ». Mais ce temps est révolu ! »
Entre-temps, la situation a changé. Les décisions de crédit sont de plus en plus centralisées, ce qui dilue la relation personnelle avec la banque. Les banques sont en outre devenues plus prudentes et, bien entendu, les taux d’intérêt ont fortement augmenté. « Pour l’immobilier en particulier, qui représente environ 30 % de notre portefeuille, c’est un coup dur, car les promoteurs immobiliers ne peuvent plus prendre autant de risques qu’auparavant. Mais nous revenons aussi quelque peu à la normale. Les faibles taux d’intérêt ont à une époque été considérés comme la « cocaïne du secteur immobilier ». Mais ce temps est révolu ! »
Dans le secteur de l’immobilier en particulier, deux défis supplémentaires se posent à ceux qui souhaitent obtenir un crédit pour leur projet : les coûts de construction ont augmenté, les permis de construire sont devenus plus compliqués et leur octroi est plus lent. « Par conséquent, les banques ne veulent financer que lorsqu’un lot est déjà pré-loué ou vendu sur plan, mais tous les projets ne sont pas aussi prometteurs sur le papier. Les espaces commerciaux et les bureaux sont plus difficiles que les projets résidentiels dans les grandes villes, par exemple. »
Quatre alternatives à la banque
Vu le climat financier plus difficile, Ernest Partners se met également en quête de financements alternatifs. « La banque demeure notre premier choix. Souvent, il n’existe plus qu’une seule relation bancaire. Nous envisageons ensuite de diversifier, afin de rendre les conditions aussi compétitives que possible et d’élargir le cercle des partenaires bancaires potentiels. Ensuite, nous voyons si d’autres sources peuvent constituer une solution. »
À propos d’Ernest Partners
Ernest Partners est un intermédiaire entre les entrepreneurs et quelque six cents financiers. Leurs experts ont une expérience dans le secteur bancaire ou sont d’anciens directeurs financiers. En combinant leurs expertises, ils tentent de trouver et de mettre en œuvre les meilleures solutions pour leurs clients. Le processus débute par une analyse approfondie de la situation financière de l’entreprise, suivie de la préparation d’un argumentaire convaincant. Ensuite, ils encadrent les discussions avec les financiers potentiels jusqu’à la signature des documents de crédit.
1. Fonds de dette
Les fonds de dette ou credit funds viennent souvent compléter le crédit accordé par une banque. Ils sont souvent plus coûteux, mais plus rapides et plus souples à conclure que les financements bancaires. « Dans ce cas, c’est la banque qui dispose de la plupart des garanties sur les actifs. Le fonds de dette n’est remboursé qu’une fois le prêt bancaire entièrement apuré. »
Les fonds de dette peuvent également permettre de financer des projets sans l’intervention d’une banque. « C’est ce qu’on appelle un crédit unitranche. Ils combinent alors une dette senior – un prêt moins cher avec sécurités (par exemple) une hypothèque – avec une dette junior. Le second ne sera remboursé qu’après le remboursement de la dette senior. Il s’agit d’un financement plus risqué pour le prêteur, qui exigera donc une rémunération plus élevée. Le coût total est une moyenne des deux, mais il sera plus élevé que si l’on ajoute un financement bancaire. »
2. Le financement participatif
Dans le cadre du financement participatif (crowdlending), des investisseurs privés prêtent de l’argent à votre entreprise par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée. « Cette formule est particulièrement intéressante pour les projets plus modestes. Elle permet de collecter rapidement un million et demi à deux millions d’euros, mais à un taux d’intérêt plus élevé. Elle peut constituer un moyen idéal pour inciter les habitants locaux ou d’autres groupes d’individus à investir et donc à s’impliquer dans votre projet. »
3. Le family office
Un family office gère les actifs d’une famille fortunée. « Les crédits seront généralement plus chers qu’auprès d’une banque. La famille souhaite évidemment un rendement raisonnable, même si, souvent, l’aspect humain revêt une certaine importance. De plus en plus de family offices souhaitent par ailleurs également proposer une action sociale (impact investment). Si vous pouvez convaincre la famille de la valeur ajoutée sociale de votre projet et si ce projet cadre avec sa stratégie, elle pourrait accepter un rendement financier plus faible. »
« Les projets présentant une valeur ajoutée sociale évidente ont encore une chance d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. »
4. Investisseurs institutionnels
Les investisseurs institutionnels peuvent être privés ou publics. « Côté privé, nous pensons principalement aux grands assureurs – eux aussi sont généralement plus chers qu’une banque. Les investisseurs publics sont financés par les pouvoirs publics et ont une vocation sociale comme le logement abordable et l’emploi, par exemple. Le taux d’intérêt peut être inférieur, mais la valeur ajoutée de nature sociale est indispensable. »
Un avenir prometteur pour le marché de l’immobilier résidentiel.
Malgré les défis actuels, l’avenir du marché immobilier est prometteur, considère Laurent. « Les bases de ce marché demeurent très solides. Avec la croissance de la population dans les grandes villes et les défis ESG, la demande de logements économes en énergie et abordables émanant de la société est considérable. C’est un beau défi à relever pour les promoteurs immobiliers. »
« À l’avenir, l’immobilier ne sera plus financé comme par le passé. Bien sûr, nos banques restent des acteurs très importants, mais la nécessité d’un financement complémentaire se fait de plus en plus ressentir. Mon conseil aux promoteurs immobiliers ? Faites-vous conseiller correctement ! La panacée applicable à chaque situation n’existe pas. Le financement est toujours personnalisé. Un intermédiair – tel que CEA Belgium ou Ernest Partners – vous aidera à trouver les meilleures solutions. »
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