Projectontwikkelaars vinden moeilijker financiering bij de bank. Maar er zijn alternatieven. Laurent Carlier van Ernest Partners licht toe.
NEWS
Laurent Carlier, Managing Partner bij Ernest Partners
“Het juiste advies kan een groot verschil maken.”
Projecten gefinancierd krijgen via de bank wordt steeds moeilijker. Gelukkig zijn er ook alternatieven, zoals schuldfondsen, crowdlending, institutionele investeerders en zelfs family offices. Laurent Carlier, managing partner bij Ernest Partners, vertelt over de nieuwe trends en mogelijkheden.
Over Ernest Partners
Capital Advisor Ernest Partners geeft financieringsadvies aan bedrijven sinds 2019. CEA BELGIUM en Ernest Partners bouwden een mooi partnership op door expertise over de Wet Breyne en financiering te combineren.
Over Laurent Carlier
Laurent Carlier was 15 jaar lang CFO van Befimmo, een van de grootste Belgische vastgoedinvesteerders en -operators van kantoren en mixed projects. Sinds 2022 is hij partner bij Ernest Partners.
Gedaan met ‘gratis geld’
Debt advisors zoals Ernest Partners helpen bedrijven hun financieringsbehoeften in kaart te brengen en financiering te vinden. “Dat is nog vrij uniek in België”, vertelt Laurent. “Zeker in vergelijking met onze buurlanden. We hebben hier een erg concurrentieel bankenlandschap met vier grootbanken, waardoor krediet hier relatief goedkoop was, én makkelijk te verkrijgen. Tot niet zo lang geleden hadden veel bedrijven genoeg met één bankrelatie voor al hun projecten. Krediet kwam vlot.”
“De lage rentes werden soms beschreven als de cocaïne van de vastgoedsector. Die tijd is voorbij.”
Ondertussen is dat veranderd. Kredietbeslissingen worden meer en meer gecentraliseerd, waardoor de persoonlijke relatie met de bank verwatert. Banken zijn daarnaast voorzichtiger geworden en natuurlijk is de rente flink gestegen. “Zeker voor vastgoed – zo’n 30% van onze portefeuille – is dat een opdoffer, want projectontwikkelaars kunnen veel minder risico’s nemen. Maar we keren ook wat terug naar de normaliteit. Lage rentes werden soms beschreven als de cocaïne van de vastgoedsector. Die tijd is voorbij.”
Specifiek in de vastgoedsector zijn er nog twee extra uitdagingen voor wie krediet wil krijgen voor zijn project: de bouwkosten zijn gestegen, bouwvergunningen zijn ingewikkelder en de toekenning ervan trager geworden. “Daardoor willen banken pas financieren als er al veel voorverhuurd of voorverkocht is, maar niet elk project is even veelbelovend op papier. Retailruimte en kantoren zijn moeilijker dan residentiële projecten in grote steden, bijvoorbeeld.”
Vier alternatieven voor de bank
Vanwege het moeilijkere klimaat gaat Ernest Partners ook op zoek naar alternatieve financiering. “De bank blijft onze eerste keuze. Vaak is er nog steeds maar één bankrelatie. Wij bekijken dan of we kunnen diversifiëren, om de voorwaarden zo weer concurrentiëler te krijgen en de groep van potentiële bankpartners uit te breiden. Vervolgens bekijken we of andere bronnen een oplossing kunnen zijn.”
Zo werkt Ernest Partners
Ernest Partners is bemiddelende partij tussen ondernemers en een zeshonderdtal financiers. Hun experten zijn voormalige CFO’s of hebben een achtergrond in de bankenwereld. Door die expertises te bundelen, trachten ze de beste oplossingen te vinden en realiseren voor hun cliënten. Hun proces begint met een grondige analyse van de financiële toestand van het bedrijf, gevolgd door de voorbereiding van een overtuigende pitch. Waarna ze de gesprekken met potentiële financiers begeleiden tot aan de ondertekening van de kredietdocumentatie.
1. Schuldfondsen
Schuldfondsen of credit funds zijn vaak een aanvulling op krediet van een bank. Ze zijn vaak duurder, maar wel sneller en flexibeler af te sluiten dan bankfinancieringen. “In zo’n geval heeft de bank de meeste zekerheden op de activa. Het schuldfonds wordt pas terugbetaald als de banklening volledig is afgelost.”
De schuldfondsen kunnen ook financieren zonder enige inbreng van een bank. “Dat heet een unitranche-krediet. Ze combineren dan een seniorlening – een goedkopere lening met zekerheden (bijvoorbeeld een hypotheek) – met een juniorlening. Die wordt pas terugbetaald nadat de seniorlening terugbetaald is. Dat is een riskantere financiering voor de kredietverstrekker die dan ook een hogere beloning zal eisen. De totaalprijs is een gemiddelde van de twee, maar zal duurder zijn dan met een bankfinanciering erbij.”
2. Crowdlending
Bij crowdlending lenen private investeerders geld aan je bedrijf via een gespecialiseerd platform. “Dat is vooral interessant voor kleinere projecten. Je kan snel anderhalf tot twee miljoen euro ophalen, maar ook weer aan een hogere rentevoet. Het kan een ideale manier zijn om buurtbewoners of andere groepen particulieren te laten investeren en zo te betrekken bij je project.”
3. Family office
Een family office beheert het vermogen van een welstellende familie. “Kredieten zullen hier meestal duurder zijn dan bij een bank. De familie wil natuurlijk een redelijke financiële return, maar er is ook vaak een duidelijk menselijk aspect. Meer en meer family offices willen ook iets doen voor de maatschappij (impact investment). Als je de familie kan overtuigen van de maatschappelijke meerwaarde van je project en als dat project bij hun strategie past, aanvaardt ze mogelijk een lager financieel rendement.”
“Projecten met een duidelijke maatschappelijke meerwaarde maken nog steeds kans op een lagere rentevoet.”
4. Institutionele investeerders
Institutionele investeerders kunnen privé of publiek zijn. “Bij privé denken we vooral aan de grote verzekeraars – ook die zijn doorgaans meestal duurder dan een bank. Publieke investeerders zijn gefinancierd door de overheid en zijn gericht op maatschappelijke doelstellingen: affordable housing en tewerkstelling, bijvoorbeeld. De rentevoet kan lager zijn, maar de maatschappelijke meerwaarde is wel een must.”
Rooskleurige toekomst voor de residentiële vastgoedmarkt
Ondanks de huidige uitdagingen ziet de toekomst van de vastgoedmarkt er goed uit, vindt Laurent. “De fundamenten zijn nog steeds zeer solide. Door de bevolkingsgroei in de grote steden en de ESG-uitdagingen is er een grote maatschappelijke vraag naar energiezuinige en betaalbare woningen. Een mooie uitdaging voor projectontwikkelaars.”
“We zullen het vastgoed van de toekomst anders financieren dan vroeger. Natuurlijk blijven onze banken heel belangrijke spelers, maar aanvullende financiering wordt meer en meer een noodzaak. Mijn raad aan projectontwikkelaars? Laat je goed adviseren. Er is niet één oplossing voor elke situatie. Financiering is altijd maatwerk. Een bemiddelende partij – zoals CEA Belgium of Ernest Partners – helpt je om betere oplossingen te vinden.”
Interesse in alternatieve financiering?
Zelfstandig architect of in loondienst?
Meer en meer beginnende architecten kiezen voor een bestaan als bediende boven het zelfstandigenstatuut. “Een werknemersstatuut biedt hen meer bescherming”, zegt advocaat Jurgen De Vreese (Lydian). “Maar ook voor architectenbureaus kan het interessant zijn om architecten in loondienst aan te nemen. Beide statuten hebben hun voordelen.”
Hoe dek je je in tegen bouwfouten als architect?
Het aantal schadegevallen in de bouw neemt jaarlijks toe. Waar moet je als architect op letten? Een gesprek met architect Vincent Van Den Broecke, Metier Experten.
Aangepaste BA Beroep: hoe als architect uw persoonlijk bouwproject verzekeren?
Vaak wordt de eigen woning van een architect als een klassiek project aangegeven bij de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wat bij schade helaas zeer nadelige gevolgen kan hebben.