Vous êtes entrepreneur ou promoteur immobilier et vous signez un contrat pour la construction, la rénovation ou l’extension d’une habitation ? Dans de nombreux cas, la Loi Breyne s’applique à votre projet. Quand on dit « dans de nombreux cas », c’est parce qu’il y a bien entendu des exceptions. Quand la Loi Breyne est-elle d’application ? Et quels éléments devez-vous prendre en considération ? Cet article vous aidera à y voir plus clair.

La Loi Breyne, qu’est-ce que c’est ?

La Loi Breyne protège les acheteurs ou donneurs d’ordre d’une habitation qui est construite, transformée ou étendue. Cette protection prend deux formes. 

1. Les acheteurs ou donneurs d’ordre doivent être informés correctement et complètement lors de la signature du contrat. Sont notamment concernées les informations sur le prix total du projet et les conditions de paiement.

2. Les acheteurs ou donneurs d’ordre sont protégés contre une éventuelle faillite de l’entrepreneur ou du promoteur immobilier. Grâce à la garantie d’achèvement, la banque ou l’assureur se portent garants de la livraison de l’habitation.

Quand la Loi Breyne est-elle d’application ?

Deux situations

En tant qu’entrepreneur ou promoteur immobilier, vous êtes soumis à l’application de la Loi Breyne si…

• Vous construisez une habitation (habitation sur plan ou clé sur porte).
• Vous vendez une habitation en construction ou en rénovation. La condition en cas de rénovation est que le montant des travaux s’élève à au moins 80 % du prix de vente (avec un minimum de 18 600 euros).

Deux conditions

La Loi Breyne s’applique dans ces situations si l’acheteur ou le donneur d’ordre…

• Effectue un ou plusieurs paiements avant que les travaux soient complètement terminés.
• Établit sa résidence (principale ou secondaire) dans l’habitation ou y habite pendant les travaux.

Quand la Loi Breyne ne s’applique-t-elle pas ?

En tant qu’entrepreneur ou promoteur immobilier, la Loi Breyne ne s’applique pas si…

• Vous vendez une habitation achevée.
• Vous vendez une habitation non achevée, que vous ne comptez pas achever non plus.
• Vous signez un contrat avec des sociétés de logement régionales, des communes ou des associations intercommunales.

Ou lorsque l’acheteur ou le donneur d’ordre…

• Signe un contrat avec plusieurs entrepreneurs ou promoteurs immobiliers.
• Tire ses revenus de la revente directe d’habitations qu’il construit ou fait construire.

La différence entre les entrepreneurs agréés et non agréés

Les entrepreneurs agréés et non agréés ne sont pas logés à la même enseigne pour la garantie d’achèvement. Que dit précisément la loi ?

5 % contre 100 %

Les entrepreneurs non agréés et les promoteurs immobiliers ont l’obligation de souscrire la garantie d’achèvement. Ils doivent donc garantir 100 % de la valeur de l’habitation contre une faillite.

 Les entrepreneurs agréés ne doivent pas souscrire la garantie d’achèvement. Ils doivent néanmoins verser 5 % de la valeur de l’habitation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations du SPF Finances.

Décision de la Commission européenne : la garantie d’achèvement restreint l’accès des parties étrangères (2023)

Début 2023, la Commission européenne a jugé que la différence entre une garantie de 5 % et de 100 % était disproportionnée. La Commission estime que ce régime restreint la liberté d’établissement et la libre prestation de services d’entrepreneurs et de promoteurs immobiliers étrangers, puisqu’ils sont automatiquement considérés comme non agréés.

La garantie d’achèvement est généralement souscrite auprès d’une banque. Mais savez-vous que vous pouvez profiter de conditions plus avantageuses en y souscrivant auprès d’un courtier en assurances tel que CEA BELGIUM ? En savoir plus

Les chances de financement de la Loi Breyne

Construire en vertu de la Loi Breyne n’est pas qu’une obligation pour les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers. C’est aussi une opportunité. Il peut en effet se révéler plus avantageux de financer en partie un projet immobilier via des avances de l’acheteur ou du donneur d’ordre, plutôt que de devoir financer la totalité du montant de l’investissement à un taux d’intérêt élevé pour un projet de construction achevé. 

Vous vous demandez si la Loi Breyne s’applique à vous ? Nos experts juridiques vous accompagnent.